居间合同夫妻需要都签吗,需要注意些什么
在现实中,房屋买卖通过房屋中介时,我们都会签署中介合同,这个中介合同在法律上我们称为居间合同。如果遇到卖房人是一对夫妻时,居间合同夫妻需要都签吗?这是一个很常见的问题,本站小编在本文中为大家详细阐述这一问题。
一、居间合同夫妻需要都签吗
当夫妻一方擅自处分共有房产时,房产是登记在一方名下,还是登记在双方名下,其效力的判定应该是不同的。
我国确有“共有房地产,未经其他共有人书面同意不得转让”的规定。但这里“共有人”的含义是什么呢?从立法本意来看,该条款中“共有人”的含义应该是指产权证上明确载明的共有人,不包括未经登记的实际共有人,因为产权证是一种权利凭证,具有公示的效力。如果要求购房人审查拟交易的房产是否还存在其他的实际共有人势必会加重买受人的注意义务,这也是不现实的。因此,买受人依据卖房人提供的房产证进行交易是正当的、合法的,其交易行为应当受到法律的保护。由此,当在擅自处分人一人名下时,其与买受人的买卖行为应该认定为是有效的(善意取得)。
当然,如果其他的实际共有人有证据证明买受人是恶意的,其买卖行为便不再受到法律的保护,比如,其他实际共有人有证据证明买受人明知道房产是夫妻二人共有的房产,甚至也知道夫妻二人正在离婚纠纷之中,那么买卖行为便会因为买卖双方而导致无效,即使房产已经过户到买受人名下,买受人也应该返还房产。因此,在在擅自买房人一人名下时,原则上应该认定行为有效,只有在买卖双方的情况下才无效,举证责任在其他实际共有人一方。相反,如果在这种情形下认定无效,势必会损害无辜买方的利益,助长卖方以其他共有人不同意为理由而随意反悔,从而也不利于不动产的交易,这与我国立法本意相违背。认定买卖行为有效还可以增强人们的法制观念,在的问题上要依法办事,而不是依习惯办事,对推进法治建设是有积极意义的。
二、居间合同夫妻的注意内容
当房产登记在夫妻二人名下时,按照规定,未经其他共有人书面同意的,不得转让。前面已经陈述,此处的“共有人”是指产权证上登记的共有人,因此,当房产登记在夫妻二人名下时,夫妻一方擅自处分的行为无效。同样,这也存在着例外的情形,这就是当买受人善意取得时买卖合同应该有效,但这需要买受人对自己的“善意”提供证据,而且必须是已经办理了过户手续,如果尚未办理产权变更手续,也不构成善意取得,买卖行为依然属于无效。总之,在房产登记在夫妻二人名下时,夫妻一方擅自卖房的行为原则无效,但善意取得为例外,这时举证责任在买受人。相反,在这种情况下如果采用了原则有效的做法,显然违反了我国的规定,同时也会严重损害房屋所有人的利益。同时,在这种情况下认定买卖行为无效,可以加强买受人的主意义务,促使其对房产登记情况进行认真的核实,减少不必要的纠纷。
综上,依据的两种不同情形,擅自买卖行为效力的认定原则也是不同的,第一种情形以有效为原则,无效为例外,而且认定无效的举证责任在实际共有人。第二种情形以无效为原则,有效为例外,而且认定有效的举证责任在买受人。针对不同情况采用不同的原则,具体问题具体分析,兼顾和平衡了实际共有人和买受人的利益。
以上就是小编总结的关于居间合同夫妻需要都签吗这一问题的解答,希望能帮助到对这方面有疑问的朋友。如果还有不明白的地方可以随时咨询我们的在线律师,我们将根据具体的情况为您提供更为详细的解答,更多相关知识您可以咨询本站西安律师。
-
转租签订的合同有法律效力吗
律师解析:房屋承租人将房屋转租给次承租人,已经取得房屋出租人的书面或者口头同意,这种行为完全符合法律的规定,依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人...
-
怎样写技术培训合同模板的范本
律师解析:撰写技术培训合同模板的范本方式是,首先要写明技术培训合同的双方当事人姓名、联系方式等基本信息;技术培训合同标的、标的物数量、标的物质量、价款或者报酬、合同履行期限、履行地点和履行方式;技术培训合同的违约责任及争议解决方式;法定和约定的其他内...
-
网络广告能认定是合同要约吗
律师解析:网络广告可以认定为合同要约,但是需要注意一般属于要约邀请。但符合下面要约条件的,就属于合同要约:1.内容具体确定的;2.表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束的。综上所述,可以看出,网络广告可以认定为合同要约,但是一般是属于要约邀请的,只是需要注意...
-
被网贷骗签了合同该怎么处理
律师解析:被网贷骗了签了合同的处理方式是,首先,可以请求法院或仲裁机构予以撤销;涉嫌诈骗罪的可以向公安机关报警处理。合同被撤销后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。法律依据:《民法典》第一百四十八条一方以欺诈手...