签订了居间合同认购协议,一方违约怎么办?
合同一方当事人违约时,另一方可以选择:
一、解除合同并赔偿损失,法律依据为《合同法》第94条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
1、因不可抗力致使不能实现合同目的;
2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
5、法律规定的其他情形。”第97条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”第107条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
二、继续履行并赔偿损失(一般表现为逾期违约金)法律依据为《合同法》第107条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第112条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。”
一般情形下,守约方是可以在上述两种违约责任中选择一种来主张的。但是,在预约合同中,守约方却不可以向违约方主张继续履行合同(签订本约合同,即《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同)。为什么?因为本约合同(《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同)的很多重要合同条款还没确定,法律不能强迫当事人签订一个不完善的合同或者强迫当事人签订一个不符合其真实意思的合同。因此,这实际上就给了预约合同(居间合同、认购书)当事人以以承担违约责任为条件的合同任意解除权。即房屋买卖的预约合同(居间合同、认购书)的责任承担方式只能是解除合同并主张违约金或定金罚则,而不能主张继续履行合同并主张逾期违约金或其他违约金。
那么,房屋买卖的预约合同(居间合同、认购书)的责任范围是什么呢?一般而言,预约合同里会约定定金金额及定金罚则。违约方一般以定金罚则(卖房人违约需双倍返还,买房人违约的卖房人可以没收定金)为限承担违约责任。当然,有些预约合同(居间合同、认购书)约定了违约金,但是诸如房屋总价的20%,屋价上涨损失等违约金的约定都是过分高于守约方的实际损失的,违约方可以请法院依法调低。并且屋价上涨的损失只有在本约中才可以约定,在预约合同中也不宜有此约定;
当然,有些预约合同(居间合同、认购书)包含了房屋买卖双方当事人、房屋交易的数量、座落、面积、价款、付款方式、付款期限、网签时间、过户时间、交房时间、违约责任等条款。这样,这些所谓的预约合同(居间合同、认购书)实质上就是本约合同(《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同)了。这样的话,守约方就可以要求违约方继续履行合同并承担违约责任或者解除合同并承担违约责任了。
当遇到签了居间合同认购协议,一方违约时,不管在任何时候,我们做任何事情之前都应了解此件事情是否占理,如何用法律的武器保护自己。让我们做一个知法懂法的好市民,不要触及法律的底线,想了解更多相关知识您可以咨询本站重庆律师。
-
订立合同要具备哪些条件
律师解析:订立合同需要具备的条件分别有以下几点:主体应当是适格主体且订立合同是真实的意思表示;订立合同的程序和内容符合法律规定或行政法规的强制性规定;订立合同的内容需要符合公序良俗;法律规定或者当事人约定的其他条件等。法律依据:《民法典》第四百六十四条...
-
合同订立的基本原则及条件是什么
律师解析:合同订立的基本原则是平等原则、自愿原则、公平原则、诚信原则、守法与公序良俗原则、绿色原则等。合同订立的基本条件是,需要有合同主体、合同标的、合同价格、履行期限、履行方式等基本内容,法律规定的其他条件等。法律依据:《民法典》第四条民事主体在...
-
签合同注意事项是哪些
律师解析:签订合同需要注意以下事项:(一)核实确认对方当事人的主体资格。(二)合同的形式。(三)合同的必备条款要具体明确。(四)订约前的合同义务,尽协助、通知义务。(五)合同内容不得损害社会公共利益,不得恶意串通损害国家集体第三人的利益。法律依据:《民法典》第四百六十九...
-
要约邀请包括哪些是指什么
律师解析:如寄送价目表、发布拍卖公告、公布招标公告等行为。要约邀请是当事人订立合同的预备行为,只是引诱他人发出要约,不能因相对人的承诺而成立合同。在发出要约邀请以后,要约邀请人撤回其邀请,只要没给善意相对人造成信赖利益的损失,要约邀请人一般不承担责任。...