行为效力与合同的效力
合同效力与物权效力的区分意义
区分合同效力与物权效力具有如下几个方面的实际意义:
1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后,即使没有办理不动产权利移转的登记手续,但是,因为合同已经生效,所以依据有效合同而交付之后,买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权,但是可以享有合法的占有权,针对第三人的侵害不动产的行为,可以提起占有之诉。
2、有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记,或者拒绝履行登记义务,由于合同已经成立并生效,此种拒不履行登记的行为构成违约,应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效,非违约方将无法要求违约方承担违约责任。
3、有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂,如果以登记为合同生效要件,则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下,在房屋价格上涨之后,出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由,要求确认合同无效并返还房屋,这有可能鼓励一些不法行为人规避法律,甚至利用房屋买卖欺诈他人,而损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已经交付使用,买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下,如果因未登记而确认合同无效并返还房屋,这确实会妨碍现有的财产秩序。如果严格地区分合同效力和登记效力.则可以防止此种现象的发生。
公司享有签订合同权利的前提,是企业单位又足够的资金,能够独立的承担债务责任,使得其他普通的民事主体的权益得到保障。对于那些由于经营不善等缘故,使得公司破产的,也可以请求得到救济。
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