老公偷偷把共同的房子卖了,还被买家告了,怎么办?
原本是夫妻二人共有的房产,丈夫却在妻子不知情的情况下,擅自将房产出售给他人,
卖房后又反悔迟迟不配合过户,结果夫妻二人,被买家告上法院要求返还购房款,并支
付违约金。法院会不会支持买家诉求,不知情的妻子是否要一起承担违约责任?
基本案情
广东省韶关市仁化县的李某和黄某是一对夫妻。2019年12月中旬,李某某与李某
合同约定:
李某某购买李某和黄某位于当地某小区的涉案房屋,房屋总价为52.5万元;
李某某先付购房首付款37.5万元,让李某夫妇还清欠银行的房贷,双方办理过户手续后
再由李某某一次性付清尾款15万元;
如李某夫妇中途违约,则必须退回已付购房款并加上购房总额的30%进行赔付。
合同签订当天,李某某依约向李某支付了首付款,但李某未依约到银行还清涉案房
李某某遂将李某、黄某夫妻二人一并起诉至法院,请求:解除双方签订的案涉合同,
二被告共同退回购房首付款37.5万元及支付违约金15.75万元。
经查,涉案房屋登记在李某、黄某二人名下,为其二人共同共有。庭审时,李某某
确认黄某未在案涉合同上签名及捺印,甲方处签名及捺印均为李某所为。
法院判决
广东省仁化县人民法院审理认为,案涉合同为原告李某某与被告李某二人的真实意思
表示,该合同对其二人具有法律约束力。
但涉案房屋系李某及黄某夫妻二人共同共有,黄某未在案涉合同上签名及捺印,亦不
予追认,故李某出卖涉案房屋属无权处分,且原告也没有提交证据证实黄某知情并收到
或使用了其支付的购房首付款,因此,案涉合同对黄某没有法律约束力。
为此,判决解除原告李某某与被告李某签订的案涉合同,李某偿还原告购房首付款
37.5万元及违约金15.75万元。
宣判后,双方均未提起上诉。
法官说法
经办法官指出,夫妻共有房产是家庭财产的重要组成部分,也是房地产交易市场上
常见的买卖标的。
由于此类房产的卖方存在特殊的身份关系,买房人在交易过程中很容易忽视对卖方
交易资格的谨慎审查,从而为争议的发生埋下隐患;一旦发生争议,不仅会让买房人遭
受损失,也影响正常的房产交易市场秩序。
本案中,丈夫未经妻子同意,擅自将夫妻共有房产出售,显属无权处分行为,但买
方属于善意购买且支付了合理价格,因此,法院判决案涉合同有效,丈夫独自向买方承
担不能过户的违约责任。本案的处理结果既保障善意买方的合同权益,也有效规避夫妻
共有房产的交易风险。
需要注意的是,夫妻共有房产是夫妻共同财产中重要的组成部分。现实生活中,夫
妻一方擅自出售共有房产的行为屡见不鲜,也引发了很多社会矛盾。
因此,购房人欲购买此类房产时应当注意审查房屋的权属情况,如发现是夫妻共有
房产时,签订房屋买卖合同应要求卖方夫妻双方共同到场签名并出示结婚证;其中一方
若因故无法到场的,也应出具合法有效的书面授权手续,以有效规避由此引发的交易风
险。
否则,像本案案情一样,根据民法典第三百一十一条的规定,购房者善意购买、支
付合理对价并已办理不动产登记,才能取得该房屋的所有权。
法官表示,虽然案涉《房屋买卖合同》有效,但只在卖方(丈夫)和买方之间有约
束力,且合同双方也只是债权行为,原告并不能以此强制要求未签订合同的妻子一起办
理产权过户登记手续,如此一来,原告签订《房屋买卖合同》的合同目的显然是无法实
现的。
声明:本文来源“山东高法”,在此致谢!
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