國有土地使用權受讓人是哪些?
一、國有土地使用權受讓人是誰?
國有土地使用權受讓人是公民組織或者是個人。土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份,將一定地塊的國有土地使用權,有期限地讓與土地使用者,並由土地使用者向國家支付土地使用金的行為。土地使用權出讓的法律特徵為:
1、出讓方的主體資格特定,只能是國家;
2、土地使用權出讓是有償、有期限、附條件的土地使用權轉移。
3、土地使用權出讓屬於要式法律行為;
4、土地使用權出讓法律關係是國家與用地者之間的一種資源分配關係,不適用一般民事合同的原則。土地使用權出讓的方式主要有協議、招標和拍賣。
二、土地出讓金的分類與計算是什麼?
土地出讓金根據批租地塊的條件,可以分為以下兩種:
一種是“熟地價”,即提供“七通一平”的地塊,出讓金包括土地使用費和開發費;
另一種是“毛地”或“生地”價,即未完成“七通一平”的地塊,出讓金僅為土地有償使用的部分,投資者需自行或委託開發公司進行受讓土地的開發工作。
土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法,地面價為每平方米土地的單價,即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建築面積的地價,即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低,只有把地價分攤到每平方建築面積上去核算,才有可比性,也易於估算投資成本,進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價,實際上並非如此。因為土地出讓金是按建築面積計收的。
土地出讓金的支付方式,如果是外商投資或中資企業開發外銷房的,要以外匯支付,如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的,可以人民幣支付。也有的實物支付的方式,如投資者得到一塊土地,以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建築物來償還地價。
國有土地的使用權可以由國家通過出讓的方式轉讓給公民,當然了,公民獲得土地使用權之後也可以取其他的公民在發生一些流轉,所以從法律層面上來説,也就是明確了公民和組織都是可以獲得土地使用權的。
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