棚户區改造項目中的模擬拆遷,需要注意些什麼?
一、棚户區改造項目中的模擬拆遷,需要注意些什麼?
1、模擬拆遷的模擬過程不透明,不會對所有人進行公佈。也就是模擬拆遷過程中,百姓的意願到底有多少,有關部門並不會對所有人進行公示。因此,一些居民不明就裏,就在補償協議上籤了字。剩下的人眼看沒有簽字的人越來越少,內心比較着急,也草草簽字。
2、簽字的主體不適格。適格是一個法律上的概念,意思是不具備全部或者部分簽字的資格。
模擬拆遷上有很多時候都是投資方來進行簽字,而並不是行政部門。因此,在很多時候被看作是民事協議,在後期進入實質拆遷階段的時候,往往不具備相關的法律效力。如果拆遷方不承認相關協議的效力,很有可能讓被拆遷户陷入被動。
3、實踐中,模擬過程中,就已經開始實際強制拆除了,只要簽了模擬協議就等同於實際徵收了。
4、在實踐中,徵收部門或確定的項目主體,出於利益考量,並不會真正告訴拆遷户所簽訂的協議是模擬的。往往協議簽訂了,正式的徵收決定間隔很久也未作出,導致徵收評估結果與初次評估結果出現重大差異。被徵收人無法接受按初次評估結果作為補償條件,矛盾再次爆發。
二、徵收決定作出的前置程序
1.符合公共利益要求和“四規劃一計劃”
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》(以下簡稱《條例》),棚户區改造中涉及房屋徵收的,應當符合公共利益的要求,同時各項建設活動已經符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃、專項規劃、市、縣級國民經濟與社會發展年度計劃,簡稱“四規劃一計劃”。
2.論證補償方案
在上述條件符合後,房屋徵收部門要擬定徵收補償方案,報市、縣級人民政府,由市、縣級人民政府組織有關部門進行論證並公佈。
拆遷户要注意的是,徵求意見的期限不能少於30日,且市、縣級政府要及時公佈徵求意見情況和根據意見進行的修改情況,在棚户區改造中,如果多數拆遷户認為徵收方案不合理的,可以要求組織聽證會,充分發表意見。
3.社會穩定風險評估
在作出徵收決定前,市、縣人民政府還要對社會穩定風險作出預期評估,如果涉及的拆遷户較多,風險評估報告要經過政府常務會議討論,決定是否要作出徵收決定。
4.準備補償費用
《條例》確立了“先補償、後拆遷”原則,因此,在徵收補償決定作出之前,徵收經費應當足額到位,設立專用賬户,專款專用。
拆遷户要注意的是,如果是集體土地之上的棚户區改造,還涉及徵地手續,要根據《土地管理法》有關規定履行法定程序。
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