土地租地合同違約糾紛怎麼處理?
土地使用權租賃合同糾紛的解決方式同其他合同一樣,有協商、調解、仲裁、訴訟四種方式,這裏,主要談談人民法院在審理土地使用權租賃合同糾紛案件時應注意的幾個具體問題。
1、土地使用權租賃合同案件的受理與管轄。
凡是平等主體的公民之間,法人之間,其他組織之間及其相互之間發生的以土地使用權租賃為標的的民事權益糾紛,均應作為民事案件,一律由民事審判庭或人民法院受理。
向人民法院起訴的土地使用權租賃合同糾紛案件,由被告住所地人民法院管轄,因合同糾紛引起的訴訟,由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。除了依照法律明確規定的管轄外,雙方當事人可以在書面合同中協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄,但不得違反對級別管轄的規定。也就是説,雙方當事人在訂立合同時,可以依照法律的規定,在合同的爭議解決條款中,協議選擇上述規定中的任意一個地方的人民法院為解決合同爭議的管轄法院。
2、土地使用權租賃合同糾紛案件的訴訟時效。
依照我國《民法典》第一百八十八條之規定,一般情況下,出租人與承租人發生糾紛後,向人民法院起訴的時限為3年,從當事人知道或應當知道自己的權利受侵害之日起計算。這是法律明確規定的訴訟時效期間。在訴訟時效期間內,如果當事人向對方(債務人)主張過權利,或者債務人同意履行義務,或者當事人請求有關調解組織進行調解,或者當事人向人民法院提起訴訟,那麼,原訴訟時效中斷,訴訟時效期間從中斷之日起重新計算。反之,如果當事人(權利人)在自己的權利受到侵害之日以後的3年內,未發生訴訟時效中斷的事由,超過3年以後又向人民法院起訴的,這時權利人就只享有訴權,而永遠喪失了勝訴權。
但是,從權利被侵害之日起超過20年,人民法院不予保護。若遇殊情況,人民法院可以延長訴訟時效期間。超過訴訟時效期間,當事人自願履行的,則法律不禁止。
3、處理土地使用權租賃合同糾紛案件應遵循的基本原則。
(1)有利於土地使用權有償使用的原則。
(2)依法保護合同的原則。在處理這類案件時,應當尊重合同雙方當事人的意思表示,只要雙方當事人的約定不違反法律、政策,不損害國家利益、社會公共利益和他人利益,就應維護合同的法律效力。一方當事人以法律沒有規定為由,否認合同的效力,不應予以支持。
(3)公平保護當事人合法權益的原則。土地使用權租賃糾紛案件中的當事人,不論是自然人還是法人,是本地人還是外地人,是中國人還是外國人,其主體資格和法律地位都是平等的,在土地使用權租賃中的合法權益都應當公平地依法予以保護。一方利用經濟優勢,進行不正當競爭,轉嫁經營風險的行為應不予保護。堅決抵制地方保護主義和部門保護主義。人民法院處理涉外、涉港澳台土地使用權租賃合同糾紛案件時,應注意當事人的實際情況和特點,正確運用我國對他們的優惠政策,保護他們的合法權益。
4、審理土地使用權租賃合同糾紛案件的法律適用問題。
人民法院在審理土地使用權租賃合同糾紛案件適用法律時,應注意以下幾點:
(1)法律、法規有明確規定的,要依照法律、法規的規定進行處理;
(2)法律、法規沒有規定的,要依照國家政策處理;
(3)法律、法規、政策都沒有規定的,應根據《民法典》的基本原則,結合具體案情,從有利於保護雙方當事人的民事權益,有利於土地有償使用的原則出發,實事求是、合情合理地處理。
在土地使用權租賃合同糾紛中,合同訂立後,出現當事人無法預見和克服的客觀因素,如:國家政策性價格調整、税率調整、國家規費調整等,如繼續履行原合同顯失公平的,可適用情勢變更原則酌情進行處理。
因此如果要想處理好土地合同的糾紛,最好的辦法是雙方先進行一個協商。在協商的基礎上,看是否可以更改原土地合同,如果協商不成,那麼可以直接走仲裁或者是訴訟的方式。直接準備好相關當事人的違約證據,然後發起訴訟,等待法院的審理,如果確實有違反合約的行為,那麼當事人通常都可以勝訴。
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