地產商破產清算清償順序
(一)房地產開發企業破產債權清償順序應遵循原則:
1、公平原則:
“公平原則是破產程序應當實現的最重要的價值目標,同時也是破產程序貫穿始終的基本原則。” 公平原則的實質是,“相同情況相同對待,不同情況不同對待”,具體而言,就是“在破產清算中將各種性質的債權或權益區分開來,分別就諸如破產費用、共益債權、勞動者工資與其他費用,國家税款、別除權、普通債權以及劣後債權等實體權利的構成要件以及實現途徑、先後順序做出明文規定。”
房地產開發企業破產債權清償中,公平原則的具體要求包括,對各類性質不同的債權加以區分,分別予以必要的保護;對某類性質的債權的構成要件、先後順序加以明確,以確保可操作性;對相同類別的債權予以同等對待,在破產財產不能滿足破產債權總量時,同類債權按比例清償。
2、審慎原則。
審慎原則要求,確定某類債權較其他債權優先受償,需要審慎依據現行法律和政策的所認可價值取向和利益衡量,辨析該類債權代表的利益是否有必要予以優先保護,在確立房地產開發企業破產債權清償順序時,審慎原則尤為重要。理由是,首先,如果將破產債權清償視為分蛋糕,那麼,破產清償順序的確立並不能決定蛋糕的大小,僅僅是改變每個人分得蛋糕的多少。《指南》指出,“不應忘記,為確立這些優先權而調整分配順序不會增加債權人可獲得的資金。這樣做只會厚此薄彼,對某一組債權人有利而有損於另一組債權人的利益。”
房地產開發行業屬於資金密集型行業,房地產開發企業屬於典型的高槓杆運作,在房地產開發建設過程中,為籌集資金,房地產開發企業會在土地使用權、在建工程上設定抵押,同時,根據法律規定,承包人對建設工程擁有法定優先受償權,此外,房地產開發企業會採取商品房預售、收取購房定金等方式儘快回籠資金,這就使得房地產開發企業破產清算時,排序在後的債權及無擔保債權往往難以得到清償或僅得到極少清償,因此,某類債權的受償順序,直接關涉到該類債權能否得到切實滿足。此外,正如《指南》指出,“對多種債權保持若干不同的優先地位,可能使破產的基本目標複雜化,而且難以保證程序的切實有效性。這樣做可能造成不公正,而且在重整過程中會使計劃的擬定複雜化
(二)房地產開發企業破產債權清償順序如下:
1、簽訂房屋產權調換拆遷安置補償協議的被拆遷人的支付房屋請求權;
2、建設工程價款優先權;
3、銀行抵押權以及經預告登記的預售商品房購房人請求權,按登記先後順序就抵押物或特定物受償。在預售商品房消費購房人不能從破產企業無擔保財產中得到清償時,可以從抵押物變價款中分出一定比例優先受償;
4、破產費用及共益債務;
5、預售商品房消費購房人請求權、消費購房人支付的定金本金(設定優先受償上限或比例)、勞動債權(包括職工的工資和醫療、傷殘補助、撫卹費用,所欠的應當劃入職工個人賬户的基本養老保險、基本醫療保險費用,以及法律、行政法規規定應當支付職工的補償金);
6、所欠税款及前項規定以外的社會保險費用;
7、普通破產債權。
可以見得,地產商破產清算清償順序是比較複雜的,但是,我們只有弄清楚清算清償順序才能讓購房人、銀行和相關方根據具體情況做出合理的調整,由於地產商破產涉及廣內容多,作為其中的相關方,要解決更多專業的地產商清算清償的問題可以諮詢365律師團隊。
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