認購協議簽訂之後，買方不滿足限購政策的，能否要求返還定金？

符合當地限購政策是購買房屋的條件之一，近年來為切實堅持住房的居住屬性，堅決遏制投機炒房行為，持續保持房地產市場平穩健康發展，各地政府及有關部門積極開展相關工作、發佈相關政策文件，在簽訂認購協議時商品房買賣合同的雙方就應進行審查，如簽訂認購協議之後才發現自己不符合政策條件的，能不能要求賣方返還定金呢？

01“定金相關規定

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

《民法典》第五百八十七條：“債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。”

02“筆者認為

首先應判斷相關限購政策頒佈的時間，如果簽訂認購協議時買方滿足當時的限購政策，但簽訂之後又頒佈了新的限購政策，買方因此不符合新的限購政策無法實現購房目的的，屬於不可歸責於雙方當事人的事由，賣方應將收取的定金予以返還；

若限購政策沒有變化，商品房買賣合同雙方在簽訂認購協議前都應當充分了解該限購政策的具體內容，賣方作為專業的房地產公司，簽訂認購協議籤應充分地向買方解釋限購政策的內容，並詳細瞭解買方的相關信息，初步審核其是否具備購房條件，同時買方自己籤認購協議時也應當瞭解限購政策。當買方沒有了解限購政策，賣方也沒有做充分解釋、詢問買方有關信息的，買賣雙方都具有一定的過錯，賣方收取的定金應予返還；當賣方及時履行了限購政策的相關審查和告知義務，因買方提供部分虛假信息致賣方初步審查其符合限購政策，才與買受人簽訂認購協議的，買受人具有過錯，因此未簽訂正式的商品房買賣合同屬於買方違約，出賣方收取的定金有權不予返還。

03”參考案例

依據該地當時政策，非本地户籍居民家庭在本地僅可購買一套住房。郭某及其丈夫均非本地户籍，其丈夫雷某在本地擁有住房一套。之後郭某和某公司簽訂《認購書》，因不符合限購政策而未簽訂商品房買賣合同。

法院認為雙方簽訂認購書之前相關限購政策早已頒佈，雙方均應當瞭解當地商品房限購政策的具體內容。某公司作為專業的房地產公司，在簽約之前應當充分向買受人釋明限購政策的全部內容，並積極全面詢問有可能屬於限購情形的買受人有關信息，主動審查買受人是否具備購房資格，而非被動接受買受人提供的資料，買受人在簽約之前也應充分了解限購政策，雙方在簽約前均存在一定過錯。現因郭某不符合該地限購政策而無法簽訂《商品房買賣合同》，系不可完全歸責於任何一方當事人的事由，並非郭某的主觀過錯。雙方之間簽訂的《認購書》已在客觀上無法實現，郭某有權解除，本院予以支持。某公司怠於履行告知及審查義務，對其要求扣除20,000元定金的請求，本院不予支持，其應向郭某返還定金、首期購房款共計25,393元。