買到“查封房”購房者該如何維權?
案情
市民李某全資購買了一套房屋,但在辦理產權證過程中,李某才知道因開發商與施工單位存在工程款爭議,該房屋已被施工單位申請法院查封了。經覈實,該房屋不僅被法院查封了,而且在法院查封前,開發商已將該房屋抵押給了銀行,開發商與銀行之間也正在訴訟中。眼看房屋無法過戶,李某便將開發商訴至法院主張其訴權。
解析
購房者在未取得產權之前對開發商僅享有普通債權,而房產一旦被抵押,銀行等金融機構往往以物權優於債權進行抗辯,並主張其權利應優先獲得賠償。本案中,李某購房時房屋已被抵押,但李某對該房屋享有的更多的是生存權等權益,而銀行等的權利更多爲經營之屬性,二者發生衝突的,則應保護弱勢購房者的利益,最高法去年亦確認了購房者基本債權應優先受償的指導意見。
律師提示
在爛尾樓的博弈中,最高法在法律框架內,認定處於最弱勢的購房者爲被優先保護的對象,應當享有優先受償權,但爛尾樓給購房者卻帶來了無盡煩惱,因房屋涉及金額巨大,故購房者在購買房屋之前應進行必要的盡職性調查與取證,必要時可聘請律師介入,購房者應對價位明顯低於市場價的房屋保持足夠的謹慎與警惕,以避免“貪小便宜吃大虧”的發生。
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