房屋广告有法律效力吗?
目前房地产纠纷很多,其中许多购房者都说后悔听信了广告的宣传,实际的房屋和报刊广告相差甚多。那么,房屋广告究竟有什么样的法律效力?发展商不能兑现广告中的许诺怎么办?购房者能依据广告内容追究他们的责任吗?
律师评析
我们谈房屋广告的法律效力,主要根据广告性质来分析。所谓广告性质,是从广告的内容判断广告的法律特性及意义,大概来说,可以分为三种类型:
广告的三种类型
第一种,有些发展商会将在广告
中的某些许诺和购房者的条款的形式写到正式的“购房合同”中,此后再谈这个问题就已经不是在说广告,而是谈合同条款了,其法律效力是明确、有效的。
但同时也有一些广告语不能或没有变成合同条款,我们所要讨论的就是这些广告。这些广告由于其内容的明确程度不同,性质也不同,基本上形成我们要说到的第二种、第三种类型,应当区别对待。
第二种类型的广告,其内容属发展商宣传所需的夸张性语言,目的是为了引起注意、制造声势、氛围,并没有明确的指标,如“理想居所”、“居家首选之地”“温馨家园”等词。我认为这些广告仅仅构成了一种要约邀请,没有法律上的约束力。
什么是要约邀请呢,我国《合同法》第十五条规定:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”
发展商发布上述广告,只为引起人们的注意。惟一目的是吸引广大的客户向自己打来电话?发出要约。至于究竟是不是“理想居所”或“居家首选之地”?完全由客户自己认识和决定,并不能构成发展商的确定许诺,所以发展商无须为此承担责任。
而第三种广告就完全不同,也是出问题最多的一种房地产广告。这些广告中往往标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等。例如,我们生活中常见到的有“送精装修”、“24小时热水”、“一梯四户”、“层高2.9米”、“国际著名物业管理公司管理”、“明年三月入住”等等。我认为,这些广告实际上已经构成了一种要约,具有法律意义上的约束力。
什么是要约呢,我国《合同法》第十四条规定:“要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定,(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。”
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