开发商未办产权证,购房者能否要求租金赔偿
案情简介
2004年6月2日,王某看中九鼎房地产有限公司新开发的朝阳花园的一间店面,双方与2004年8月12日签订了出售合同,王某购买该九鼎房地产有 限公司开发的店面一间,双方约定由九鼎房产公司在90日内为王某代办好房产证。合同签订后,王某按合同约定的时间向房产公司支付了全部店面款以及办理过户 所需的税费。但九鼎房产公司却迟迟未按约定为其办妥房屋产权证,故王某向法院起诉并提出以下诉讼请求:(1)要求解除与被告九鼎房地产有限公司的购买店面 合同,(2)要求判令九鼎房地产有限公司返还购店面款120000元及赔偿利息等经济损失计人民币2500元。(3)要求被告偿付因其不能即时向外出租而造成的经济损失6800元。
办案思路及心得
(1)原告王某诉请中的租金损失是否属于可得利益。可得利益是指合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利 益,具有如下特点:一是未来性。即可得利益是一种未来利益,它在违约行为发生时并没有为合同当事人所实际享有,而必须通过合同的实际履行以及合同当事人的 一定的付出才能得以实现。二是期待性。可得利益是当事人订立合同时期望通过合同的履行所获得的利益,是当事人在订约时能够合理预见的利益。三是现实性。可 得利益已具备实现的条件,只要合同如期履行,就会被当事人所获得,在通常情况下,当事人为实现这一利益作了一些准备,具备了转化为现实利益的基础条件。(2)《民法典》第五百八十四条规定了对可得利益损失的保护。原告郭某所要求的经济损失,是其在订立合同时期望通过合同的履行所取得的利益,只要被告如期履约,即可取得,这种利益属于一种期待利益,故应当属于可得利益损失。这条法规体现了完全赔偿原则的适用,通过完全赔偿原则的适用,可以使违约的受害人恢复 到合同订立前的状态,或者恢复到合同如期履行的状态,此时的损害赔偿不仅要包括受害人遭受的全部实际损失,还应包括可得利益的损失。所以王某提出的可得利 益损失应受法律保护。(3)可得利益的损失尽管不是现实的利益损失,但如果对这一损失不予赔偿,就不能完全弥补受害人所遭受的损害,特别是在受害人与他人 订立了转售合同或其他合同的情况下,因违约方的违约使受害人不能履行其与他人订立的合同,受害人将赔偿对其他合同当事人所造成的损失,这些损失应该通过可 得利益的赔偿而得到弥补。而从交易秩序来看,若不赔偿可得利益的损失,则很容易造成这样的后果,在债务人履行合同不如承担赔偿积极损失的责任对其更有利 时,他就会宁可赔偿对方的积极损失也不愿再履行合同,这无疑是给故意违约敞开大门,尤其在合同标的物的价格不断上涨的情况下,出卖人极有可能将标的物一物 数卖,即使补偿了先前的买受人的积极损失,他仍可以通过一物数卖获得一定利润。故笔者认为不补偿可得利益的损失会刺激当事人违约,对交易秩序的维护也是不 利的。
裁判结果
法院认为原告主张的租金损失是间接损失,对间接损失的赔偿没有法律依据,不予以支持。
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