房东3万给转儿子,租户能主张优先购买权吗?
当事人:我现在租的房子,被房东以买卖形式过户给他儿子了,都过完户了才通知我,那房子值600万,房东说过给他儿子才3万多,我想问问我是不是有优先购买权啊,我是不是也可以用三万多买这房子,而且应该是我先买?
律师:??
当事人错误理解房屋租赁人优先购买权。
正确理解:
出租人在出卖房屋之前应当向承租人履行通知义务,通知的内容为出租人和第三人协议的房屋出售条件。
2.遵守的“两个期限”。
一是出租人须在出卖之前的“合理期限”内通知承租人。出租人与第三人确定房屋交易条款后,出租人应当及时通知承租人,在可合理期待的时间内,给予承租人一定的考虑时间。
二是承租人对出租人表示是否购买应当在“十五日之内”,否则视为承租人放弃优先购买权。此款为法律拟制,如果承租人在收到通知之日起的15日内仍未明确表示购买房屋,则视为承租人放弃优先购买权。
3.是“同等条件”,而非“同等价格”。
“同等条件”意在平衡承租人和出租人之间的利益,强调在“同等条件”下才能行使优先购买权。但“同等条件”不等于“同等价格”,还应当考虑房屋交付方式、履行方式等实质性内容。
4.“两种例外”
一种情况是,如果房屋是数个共有人按份享有房屋所有权,其他共有人在同等条件下具有优先购买的权利。虽然按份共有人和承租人均享有优先购买权,但按份共有人的优先购买权具有物权属性,而承租人的优先购买权仅具有债权属性。因此,按份共有人的优先购买权当然更优越于承租人的优先购买权。
另一种情况是,如果出租人的近亲属想要购买租赁房屋,如父母把房屋出售给自己的子女,那么承租人也不能主张优先购买权。
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