法条解读 | 居住权应用小常识九问九答
原创 王贵海 盈信团队
自去年《民法典》设立居住权制度以来,迅速引起民众的广泛讨论,并一度成为老百姓关注的热点问题。居住权制度的设立,既保障了房屋拥有者的所有权,又保障了房屋占有者的使用权;既照顾了弱势群体的居住生存权益,又平衡了各方当事人的利益需求,对调整婚姻家庭关系,促进和谐社会建设提供了全新的方案。
一、居住权可以以口头约定的方式设立吗?
答:居住权不可以以口头约定的方式设立。根据《民法典》第三百六十七条第一款的规定:设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。所以,法律明确规定口头约定的方式不能设立居住权。
二、设立居住权必须是无偿的吗?
答:那可不一定。在没有特别约定的情况下,设立居住权默认是无偿的。根据《民法典》第三百六十八条的规定:居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。所以,一般情况下,设立居住权都是无偿的,但若双方明确约定了有偿居住权合同,也是受法律保护的。
三、双方签订居住权合同,居住权就设立了?
答:双方签订了居住权合同,只能证明居住权合同生效,但居住权并未设立。根据《民法典》第三百六十八条的规定:设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。本条明确规定了居住权必须向登记机构(自然资源确权登记局)申请登记之后才能设立。未经登记的,不发生居住权设立的效力。
四、可以在商铺上设立居住权吗?
答:不可以。根据《民法典》第三百六十六条的规定:居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。本条规定了居住权是一种用益物权,也就是对物占有、使用的权能。即原则上居住权人只能用于生活居住。所以,可以设立居住权的只能是住宅,商铺或者商业经营性用房不能设立居住权。此外,居住权人也仅限于自然人,法人或其它组织都不是适格的居住权人。
五、可以通过哪些途径或方式设立居住权?
答:设立居住权主要有三种方式:一是以签订居住权合同的方式设立。即房屋所有权人与居住权人签订居住权合同,按照不动产登记中心要求提交材料,审核通过并发放居住权证后,即在该处房屋上设立了居住权。二是以遗嘱的方式设立。《民法典》规定可以以遗嘱的方式设立居住权。三是以生效法律文书的方式设立居住权。即人民法院、仲裁机构作出的生效法律文书涉及居住权内容的调解书或双方已达成的居住权协议,一方不予履行后经人民法院确认的判决书等,该生效法律文书具有强制执行力。当事人可以持该生效法律文书向不动产登记中心申请居住权登记。
六、居住权可以转让、继承或出租吗?
答:居住权不可以转让、继承,原则上也不允许出租,但是当事人若约定可以出租的法律并不禁止。根据《民法典》第三百六十九条的规定:居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。所以,居住权人向他人转让居住权,以遗嘱的方式处分居住权的,均属无效。居住权人擅自出租房屋的,所有权人有权主张其停止出租行为,要求承租人搬离,并要求居住权人将收取的租金转交给自己。
七、设立居住权与签订租赁合同有什么不同?
答:设立居住权与签订租赁合同在形式上看起来非常相似,其实二者存在本质上的不同。在此主要列举三点区别:首先,效力的优先级不同。租赁合同确立的是债权,居住权确立的是用益物权,后者在效力上要远远优先于前者,甚至优先于普通物权。
其次,合同期限不同。租赁合同受二十年期限的限制,而居住权合同不受期限的限制,如果没有特别约定,居住权合同的默认期限是直至居住权人死亡。再次,二者的成立要件不同。租赁合同系诺成合同,双方签字认可即生效。而居住权系登记后才生效,双方只签订居住权合同而没有登记的,居住权未设立。其它方面的不同还有很多,在此不再赘述。
八、以遗嘱方式设立的居住权也需要登记吗?
答:关于遗嘱设立的居住权是否也需要登记的问题,民法典及司法解释目前并没有明确,在理论上还存在争议。一般认为遗嘱设立的居住权也应当进行登记,若立遗嘱人生前没有进行居住权登记,而继承人又不同意为居住权人进行居住权登记的,居住权人可以提起居住权诉讼,请求人民法院确认其基于遗嘱享有的居住权,并要求房屋所有权人限期配合办理居住权登记手续。
九、设立居住权时可以附条件或附期限吗?
答:居住权是一种用益物权,效力优先级非常高,如果将期限设立成永久性居住权,必然会妨碍房屋所有权人对房屋享有的占有、使用、收益以及处分等方面的权益。因此,建议房屋所有权人在设立居住权时,最好约定居住权期限,同时约定居住权消灭的条件,比如居住权人若再婚后居住权消灭,居住权人的子女成年后居住权消灭,居住权人身体恢复劳动能力后居住权消灭等等情形,以更全面的保护自己的所有者权益。
盈信刑辩律师团队,沈阳专业刑事辩护律师团队,业务领域覆盖刑事辩护:律师会见、涉黑辩护、取保候审、暴力犯罪、职务犯罪、经济犯罪、死刑复核等。沈阳专业刑事律师团队为您提供更专业的刑事辩护业务。
-
祖母将房屋遗赠给孙子,因部分继承人不认可能否起诉过户
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)原告诉称原告陈某文向本院提出诉讼请求:一、判令北京市丰台区一号房屋归原告所有,被告配合原告办理房屋过户手续。二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告系...
-
房产合同律师——债务人将名下房屋赠与子女,债权人起诉撤销案例
原告诉称周某兰向本院提出诉讼请求,要求判令:撤销吴某霖与吴某杰对云南省一、二号房屋的转让行为,恢复登记至吴某霖名下。事实与理由:2016年被告吴某霖向周某兰借款200万元,到期还款日为2018年,到期本金为3675400元,利息为1372695元。因吴某霖不履行还款责任,周某兰遂...
-
河北省保定市清苑区律师事务所解析——老板克扣工资怎么办
首先用人单位无故拖欠工资、克扣薪水(这里的薪水包括绩效工资、补贴、加班工资等)的行为是违法的。我国《劳动法》第五十条明确规定,工资应当以货币形式按月支付给劳动者本人,不得克扣或者无故拖欠工资。那么遇到老板克扣工资,作为劳动者的我们在没有签劳动合同的情...
-
电信诈骗卡主不知情构成帮信罪吗?
一、电信诈骗卡主不知情构成帮信罪吗?电信诈骗卡主不知情不构成帮信罪,帮助信息网络犯罪活动罪以行为人明知他人利用信息网络实施犯罪为前提。经研究认为,对帮助信息网络犯罪活动罪主观明知的认定,应当结合一般人的认知水平和行为人的认知能力、相关行为是否违反...