北京专业房产讼师法帮服务律师谈物业管理合同
北京专业房产讼师法帮服务律师,北京房地产律师法帮服务,讼师专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
案件介绍:
2011年4月,北京市朝阳区某住宅小区的开发商某房地产公司将北京市朝阳区某住宅小区的住宅预售给北京市某公司等13个业主。2012年5月,该住宅小区建成,迁入450家住户。2013年1月,房地产公司和物业公司签订《北京市朝阳区某小区物业管理承包合同》,合同约定:房地产公司将其开发的北京市朝阳区某小区第一期42栋高级公寓(面积约12万平方米)的物业管理承包给物业管理公司(以下简称物业公司),承包期十年,承包金按实际住房面积计算,每月每平方米一元;合同签订后10日内,物业公司应向房地产公司支付履行保证金50万元。同年5月,房地产公司又和物业公司签订了《维修承包合同》,约定:北京市朝阳区某小区1一42栋楼房在保修期内的维修任务由房地产公司总承包给物业公司维修,总承包工程款40万元。
上述合同签订后,物业公司向房地产公司支付了履行保证金50万元。房地产公司也陆续向物业公司交付了物业管理房产及有关附属设施。物业公司在实施物业管理行为期间,向住户收取了物业管理费、维修基金、水电费等,但是没有按合同约定向房地产公司支付承包金。房地产公司因此诉至法院要求物业管理公司支付承包费及违约金。案件在法院审理过程中,由北京市某公司等13个业主组成的北京市朝阳区某小区业主管理委员会,已经在2012年8月经当地房地产管理部门批准成立,并与物业公司签订了《委托物业管理合同》。
[审判]
法院审理认为:本案投资公司只是北京市朝阳区某住宅小区的开发建设单位,其擅自与物业公司签订合同,将住宅小区的物业管理权“发包”给物业公司行使,借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益,依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项的规定,这个承包合同应为无效合同。判决驳回了房地产公司要求物业管理公司偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求。
讼师法帮服务点评:
物业管理是近年来住房商品化过程中出现的新行业。物业管理是指物业管理公司对住宅小区提供公共性服务,根据其管理事实和服务行为,依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。目前国家对物业管理问题正在逐渐加以规范,不断有新法律法规出台。
物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权,因此谁可以行使该权利,应当由物的所有权人(即业主)决定,物业管理合同的当事人只能是业主和物业管理公司,他们之间是委托人和被委托人的关系,执行合同法中委托合同的有关规定。业主有参加住宅区物业管理的权利,并有合理利用房屋和公共设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。由业主推选产生的业主管理委员会是住宅区物业管理的执行机构,有权选聘物业管理公司、物业管理人员或其他专业服务机构对本住宅区进行物业管理,并与其签订物业管理合同。
本案,房地产公司无权将北京市朝阳区某小区的物业管理发包给他人,从中牟利,其签订的合同是无效的。只有业主管委会与物业公司签订了《委托物业管理合同》,才是合法有效的。
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