对方私自卖共同房产的合同是有效的吗
对方私自卖共同房产的合同是有效的吗
小红与小明在夫妻关系存续期间,曾购买一套房屋用于生活居住, 2017年4月因感情不和二人持续分居,所购房屋一直由小红居住。
2018年4月,在没有告知小红的情况下,小明带着自己伪造的授权委托书,将房屋以140万的价格卖给小丽,并在房管登记处办理了房产证。
期间,小红一直居住在该房屋中。
2020年3月,小红被告知要腾退房屋才知道,房屋已经被卖掉。
于是,小红将自己的老公小明和买主小丽,一起起诉至法院。
小红诉称,房屋属于夫妻共同财产,小明在其毫不知情的情况下变卖房屋,并伪造授权书办理了过户登记,买卖合同无效。
小丽辩称,其不知道该房屋属夫妻共同共有,应该属于善意取得,该房屋买卖合同有效,但其并未支付房屋价款。
本案争议焦点
在没有征得小红同意的情况下,小明和小丽签订的房屋买卖合同是否有效?小丽能不能取得该房屋?
我们来看一下法院是怎么判的:
小明在没有告知,更没有征得共有人小红同意的情况下,持伪造的授权委托书将房产转卖与他人,其行为属于无权处分,小红事后也没有追认。
小丽明知小明有婚姻,在配偶没有到场的情况下与其签订买卖合同,有一定的过错,且该房屋价款并未实际支付,严重损害了小红的合法权益。
因此,小明与小丽签订的买卖合同应认定为无效。
小丽作为房屋的买方,有明显的过错,且在取得房屋所有权时未支付对价,所以,小丽的行为并不构成善意取得,不能取得房屋所有权。
李律师观点:
夫妻之间的权利义务的确值得关注,但是在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时,要优先保护外部权利义务关系。
那么应当如何认定夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力呢?
通过对实务案例的总结,我们认为应当按善意取得制度来处理该类问题。
因此我们根据《民法典》婚姻家庭编的解释(三)第二十八条规定,一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。
我们梳理一下,这一款得以适用的几个条件:
1、第三人属于善意购买,而不是与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;
2、买受人支付了合理对价;
3。买受人已经办理了产权登记手续。
在这三个条件均已具备的情况下,就不能认定房屋买卖合同无效。
如果夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋,在保护善意第三人利益后,可能确实损害了出卖人配偶的权利。
为此,《民法典》婚姻家庭编的解释(一)第二十八条第二款规定,
夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。
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