办公用房租赁的注意事项有哪些
一、办公用房租赁的注意事项有哪些
1、注意签订租赁合同
房屋租赁是指出租人将房屋交付给承租人使用、承租人支付租金的一种民事法律行为。办公用房的租赁应当签订书面的租赁合同,否则,视为不定期租赁,出租人或承租人可以随时解除租赁合同。至于租赁期限,根据《合同法》的规定,不得超出土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限,并且最长不得超过二十年。
2、注意所租赁的房屋的用途
就办公房租赁而言,承租人首先要明确,欲承租房屋的性质为办公用途。如果租用住宅类房屋,不仅无法申办营业执照,还会带来诸多问题。房屋用途在房产证上有明确注记。签订租赁合同时需要仔细看清楚,以免发生纠纷。
3、注意出租人具有出租的权利
办公房的出租人,必须是房屋所有权或者使用权人。若是所有权人,应依法取得房地产权证;若是使用权人,应有合法的租赁凭证及允许转租的书面证明。另外,如办公房有共有人的,还必须经过全体共有人的书面同意,不然可能会导致租赁无效。
4、注意转租问题
由于公司经营存在一定的市场风险,如在经营状况不佳时,可能会涉及到转租的问题。对此,公司和房东应在租赁合同中明确约定是否允许转租,因为根据现行规定,若承租人未经出租人同意擅自转租的,出租人有权单方面解除租赁合同。
5、注意装修问题
另外,租了办公房后,一般都会按照办公要求进行装修。为此,公司和房东首先应在租赁合同中,明确房屋能否进行装修;其次,应对租赁期满或因其他原因解除租赁合同后,装修部分如何处理作出约定,以避免日后产生纠纷。
6、注意备案
办公房租赁合同应登记备案。租赁合同签订后15日内,租赁双方可将合同送至房屋所在地的房地产管理部门,办理登记备案手续。未经登记备案的租赁合同,虽然是有效合同,但不具有对抗第三人的法律效力。
二、租赁合同最长年限是多少?
《合同法》规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此,房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。租赁合同期限最长20年,是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。房屋租赁期间届满,当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。房屋租赁期限超过20年,并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效,也就是租赁期限按20年计算。如果租赁合同20年到期时,双方当事人仍然希望保持租赁关系,可以采取两种方式,一是并不终止原合同,承租人仍然使用租赁物,出租人也不提出任何异议,这时法律规定视为原合同继续有效,但租赁期限为不定期,双方当事人形式了不定期租赁关系,这种状况称之为合同的“法定更新”;二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签租赁合同,当事人可再订租期为20年的合同,此称“约定更新”。
根据土地的性质不同,修建房屋对应的用途也不一样。如果是租赁办公用房,那至少不得租赁一般的民用住宅,不然即使当事人有签订租赁合同,该合同可能也会被认定无效。而作为出租人,也要对承租人租赁房屋的用途作出了解,避免出现租赁房屋从事非法活动,从而影响到自身的情况出现。
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