不動產抵押未登記的效力和普通債權一樣嗎

不動產抵押權的設立以登記為必要，簽訂抵押合同但未辦理抵押登記的，抵押權並未設立，債權人如主張享有抵押權的，不應得到支持。但是否登記並不影響抵押合同的效力，抵押合同有效成立後，就對雙方具有約束力。
【法律依據】
《民法典》第四百零二條規定，以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。