租賃合同違約金賠償標準是怎樣的?
一、租賃合同違約金賠償標準是怎樣的?
租賃合同違約金賠償標準規定違約金一般以實際損失的30%爲限,根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二),若當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,一般可以認定爲合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高於造成的損失”。
根據《進階人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》,因承租人違約行爲導致房屋租賃合同解除的,出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閒置期間的租金損失,但最長不得超過六個月。因出租人違約行爲導致房屋租賃合同解除的,如租賃房屋用於商業用途的,承租人還可要求出租人賠償其合理期間內的經營損失,但最長不得超過六個月。
建議承租人在審覈租賃合同中的違約條款時,確保出租人提出的違約金不至於過高。一旦違約金過高,承租人可以向法院請求予以適當減少。另外,在出租人違約而解除合同時,要求出租人賠償停產停業損失、搬遷補償損失、即裝修損失。
二、房屋租賃合同違約金的認定
1、認定當事人約定的滯納金性質爲違約金
由於受違約金兼有懲罰性和賠償性的影響。出租人與承租人之間在約定違約金時,往往會採用滯納金來表述,這就需要法官對滯納金有所認識。
2、認定所訂租賃物總值計算違約金
在租賃合同中雙方當事人約定違約金的計算辦法,常約定爲按所訂租賃物的百分之幾或幾十計算違約金。顯然,這種約定存在問題,違反了公平原則。
3、當事人雙方約定合同爲不完全履行,認定違約方賠償全部違約金
所謂不完全履行,是指當事人在履行合同時,沒有按照合同約定的全部履行因素進行履行的情況。這種情況在租賃合同案件中經常遇到。但是,當雙方當事人在合同中,約定不完全履行時,我們該如何認定呢?有這樣一起案件,當事人雙方約定在每月合同付款期限屆滿後,承租人每月只給付出租人70-80%的租金,如果超期出租人按租金的3%加收承租人的費用。
4、否認當事人雙方的新協議認定原合同違約金
由於違約金是當事人雙方在訂立合同時,預先確定的,於違約後生效的,獨立於履行行爲之外的給付。法官在認定當事人主張的違約金時,都離不開對當事人雙方所訂立合同的思維。但是,當雙方當事人因撤訴重新達成了協議(未約定違約金),一方當事人爲另一方當事人賠償了損失(承擔了撤訴的費用),另一方當事人是否可依據原協議要求其承擔違約金?有一起案件,出租人曾向法院起訴承租人,後出租人向法院撤回對承租人的起訴。撤訴時出租人與承租人就給付租金的時間重新進行了約定,但未約定違約金。出租人第二次起訴到法院後,法官認定,承租人應按原協議賠償出租人的違約金。這種認定情況,對當事人簽訂了一份新協議就沒有意義了。相應地,與新協議相比,就會使出租人意外獲利。這樣的結果顯然損害了承租方一方的利益。
房屋在租賃之後,承租方是需要按照房屋的性質來使用房屋的,而房屋的所有人不得干涉租賃主體對房屋的正常使用。若是租賃期限還沒有滿,房屋所有者就要求租賃主體返還房屋,此時就會構成違約,沒有違反合同約定的一方是可以要求違約者支付違約金的。
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