连自己的房屋价值都不了解,如何与拆迁方谈判?
在遇到拆迁时,通常会出现这样一种现象:结构和面积都差不多的房屋,别人能拿到高补偿,自己的补偿却怎么也提不高。这到底是为什么?相似的房屋情况,补偿却相去甚远,这是否有违公平正义?
其实,即使是相似的房屋,在遇到拆迁的时候,补偿也是有很大差异的。究其原因,主要是因为,在拆迁补偿的谈判过程中,拆迁方并不会召集大家统一来签同一份协议,而是挨家挨户的,针对各家的具体情况,来谈详细的补偿金额。
在谈判时,可能会因为客观上及主观上的各种因素,影响房屋的补偿。在客观上房屋差不多的情况下,补偿差异明显,则主要是因为主观原因。一是时间因素。拆迁方的着急程度不同,则在谈条件的时候让步的可能性也会不同。二是价格因素。不知道如何开出既合理,又能让拆迁方愿意让步的价格。
综合来看,别人的补偿高,你的补偿低,那是因为你还存在这些问题。
一、不知道自己房屋价值多少,谈到价格时总是迷茫,被拆迁方忽悠
谈判时如何做到让自己心中有数,最主要的就是搞清楚自己的房屋到底值多少钱。如果不清楚,开价保守,态度迟疑,只能被拆迁方一味压低补偿。
如何了解自己房屋价值多少?
1、要明确房屋是否属于合法房屋。
有证件的房屋,当然可以正常的获得补偿的;无证的房屋,则要区分是城市还是农村房屋。2008年之前建的农村房屋,即使无证,只要不是建立在耕地上,一般是可以按照合法房屋进行补偿的。1984年前建的城市房屋,即使没有证件,也是可以按照合法房屋进行补偿的。
2、房屋合法的前提下,房屋能获得的补偿由房屋本身的结构、装修、地理位置、实际建造成本等因素决定。
一个简单的评估方法,周边3公里内有商品房的,一般可以参考周边商品房的房价;周边没有商品房的,属于地理位置特别偏远的,一般框架结构补偿单价1200左右,砖混补偿1000左右。
当然,会根据当地的实际经济状况而有所变动,经济情况较好的省市,补偿当然会高,而经济情况较差的城市,补偿也会相对降低。
3、自己了解好大概的价格之后,心理上有个预估。
对自己的房屋有个大概的心理底价,什么价格是可以签字的,什么价格是还能谈谈的,什么价格是绝对不能签字的,都提前估量好,好在谈判过程中做到游刃有余。
二、狮子大开口,直接浇灭拆迁方的谈判耐心
很多被拆迁人总以为,在谈价格的时候,应该尽可能的开出高价,这样即使拆迁方压价,最终谈下来的价格也会比较理想。
但其实这是一种错误的谈判策略。谈判,是一个有来有往的过程,如果在首次谈判中,要求的价格远远超出了拆迁方的心理预期,可能会降低拆迁方来谈判的积极性,可能会让拆迁方觉得这个事情通过谈判解决不了,等签约日期过了之后直接下达补偿决定。
这样会不利于之后的谈判结果。所以,在提及价格的时候,要格外谨慎,不要提前暴露自己的心理预期。价格并不是开的越高越好,要讲究一个适度,不要一次性浇灭了拆迁方的谈判耐心。
三、信息了解不对称,还在网上查询老旧的标准来判断房屋价值
在拆迁过程中,拆迁方与被拆迁人,双方掌握的信息是十分不对称的。拆迁方对于拆迁项目了如指掌,而被拆迁人却一无所知,经常看不到跟拆迁相关的文件。但被拆迁人又确实需要对这方面进行了解,此时,被拆迁人通常就会选择自行在网上查询。
对于房屋拆迁的补偿标准,其实是没有全国统一的规定的。所以很多被拆迁人在网上查询到的一些所谓的补偿标准,其实很多都是非正规、非官方、甚至是好几年前的老旧文件。如要查询补偿标准,最好选择在当地政府官网上查询,这样找到的文件更具有权威性,也具有说服力。
不过可能有的地方并没有将安置补偿方案公布出来,这种情况下,可以通过申请政府信息公开的方式来查看文件。
谈判,是一个长期的过程,了解自己的房屋价值,是掌握谈判主动权的第一步。所以,在谈判前,各位被拆迁人要提前了解好当地政策,估算出自己的房屋价值,有个心理预期价之后,再去谈判,以最简单的方式,达到最理想的效果。
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