不动产买卖合同生效要件
其它买卖合同3.19W
合同效力,指依法成立受法律保护的合同,对合同当事人产生的必须履行其合同的义务,不得擅自变更或解除合同的法律拘束力,即法律效力。这个“法律效力”不是说合同本身是法律,而是说由于合同当事人的意志符合国家意志和社会利益,国家赋予当事人的意志以拘束力,要求合同当事人严格履行合同,否则即依靠国家强制力,要当事人履行合同并承担违约责任。
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不动产抵押合同生效要件
不动产抵押合同是要式合同,双方在合同书上签字或盖章,即成立并生效。除非法律另有规定或者合同另有约定如附有条件或者期限。换言之,不动产抵押权合同本身不需要办理登记,后来的物权登记办理与否,并不能反过来影响合同的效力。
但是不动产抵押权的生效与抵押合同的生效的不同。通过对《物权法》第9条、第15条及第23条分析可知,我国现行物权法是采债权形式主义的物权变动模式。在此模式下,不承认物权行为的独立存在,也不认为债权合意可以直接引致物权的变动,而是将物权变动归结为一个债权合意与一个公示方法的结合。
因此,不动产抵押权的设定就需要两个不可或缺的条件:
1、当事人双方意思表示一致旨在设定不动产抵押权的抵押合同,其性质仍是债权合同。
2、作为法定公示方法的,在登记机关完成的不动产抵押权登记。在此模式下,登记不是抵押合同的成立要件,也不是抵押合同的生效要件,而是抵押权的生效要件。就像《物权法》第187条所规定,不动产抵押权自登记时设立。换句话说,只有办理了不动产抵押登记,不动产抵押权才生效。
绝大多数的人在租用不动产的时候,不会主动去调查此不动产是不是已经抵押出去了,因为表面上来看,这和承租人的合法权益没有什么直接的联系,但是假如在租赁之前不动产就已经抵押出去了的话,真正到了拍卖不动产的地步,承租人必须提前退房的。
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