登記備案與預售合同的效力

商品房預售合同登記備案對預售合同效力的認定規則有三：
（1）商品房預售合同的登記備案，應屬於行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認合同效力的必要條件，只要預售房具有房地產開發經營權，並取得商品房預售許可證，合同是雙方當事人的真實意思表示，其內容合法，就應當確認該商品房預售合同有效，當事人未辦理登記備案手續不影響預售合同的效力；
（2）如果雙方當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效要件的，應當從其約定；
（3）儘管當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效要件，雖沒有辦理登記備案手續，但雙方已實際履行合同主要義務的，視為雙方當事人合意排除對該要件的適用。
【法律依據】
《民法典》第二百二十一條規定，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。